“三连降”后首次回涨!西安二手房又“飙”回来了
7086套!这是7月西安二手房住宅网签数据的成绩单。
(资料图片)
同时也是西安二手房经历了4、5、6月“三连降”后的首次回涨!
震惊之余,问题也于此浮出水面,时隔3个月存量市场怎么突然从“ICU”又貌似重回了“KTV”?
我们为什么说,7月的数据是西安二手房经历4、5、6月“三连降”后的首次回涨?
这个答案,通过梳理今年的二手房住宅网签数据中可以感知一二:
| 1月,二手房住宅网签备案面积51.10万㎡(5148套),环比增长3.42%;
| 2月,二手房住宅网签备案面积78.77万㎡(8161套),环比增长54.15%,同比增长136.05%;
| 3月,二手房住宅网签备案面积78.77万㎡(8161套),环比增长54.15%,同比增长136.05%;
| 4月,二手房住宅网签备案面积95.49万㎡(9662套),环比下降19.21%,同比增长83.25%;
| 5月,二手房住宅网签备案面积80.13万㎡(8066套),环比下降16.09%,同比增长53.65%;
| 6月,二手房住宅网签备案面积66.82万㎡(6656套),环比下降16.61%,同比增长9.68%;
| 7月,二手房住宅网签备案面积70.08万㎡(7086套),环比增长4.88%,同比增长13.03%。
整体来看,会导致这样的行情。其实是3个阶段构成:
其一、更早的3月,几乎各地都遭遇了报复性的二手房行情。
3月前“二手房小阳春”火得一塌糊涂。这股火热,是有其背后的深刻逻辑的,绝非偶然,而是必然!
我们在前期已经反复提到,二手房市场火热核心就在于,需求积压、置换需求、政策推动,再就是学区房。
其二、3月过后,也就是一波需求释放以后,4月、5月、6月二手房成交量有回落,最主要的还是前期积压需求释放逐渐接近尾声,进入平缓释放期,属实正常!
其三、经过平缓释放期后,7月的成交数据又出现了回涨。
不过到底是房贷置换、以价换量、还是置换改善房的概率更大,这个数据很难判断,只能说另一端新房市场的暂时温吞还是能部分反应问题的。
而且在6月的最后一天,官方也发布了西安二手房“带押过户”可以实现地域范围、金融机构和不动产类型“带押过户”的全覆盖!
再加上二手房成交量的网签数据会滞后一些,所以多个数据堆叠到一起,成交量自然“增多”!
结合当前的市场情况,我们也有几个观点来和大家讨论:
首先,新房市场处于“保温状态”。
西安目前的新房市场一些高性价比的楼盘依然会出现“千人熔断”的现象,一些中等性价比的楼盘进入顺销期,逐步去化;而一些低性价比的楼盘,出现了尴尬的滞销局面。
从数据来看,7月西安共29个楼盘在线上接受登记,其中摇号盘仅3个,26个盘平销;整体均价区间在1.3万-2.8万/m²;
从开盘去化来看整体有回落,热点项目主要还是集中在高新和浐灞。其中去化100%的项目仅1个(中海学仕里两次开盘去化百分百),60%以上的项目为12个,60%以下的项目有16个。
其次,二手房市场开始进入“抬头”状态,但分化仍然存在!
短时间内,西安二手房的分化现象仍会继续存在,当热门板块的二手房涨到位后,非热门板块的二手房会实现跟涨,最终变成“以高楼面价新房作为价格标杆,以热门板块二手房价格补涨到位,最终所有板块二手房全面跟涨”的新局面。
基于此,对于想买二手房的朋友,我们的建议是:一是积极入市,二是不要追高,一定不要追高!争取在“拐点初期”的混沌状态下,尽可能实现自身利益的最大化。
原因有两个:一是西安二手房虽然有启动趋势,但毕竟存量还是特别大,截止诸葛找房最新数据显示,西安二手房挂牌量为151406套,均价约16919元/㎡,并没有到供不应求的地步。
二是大家一定一定不要误解高价盘和高价地的趋势,每次大家看到一个高价盘入市,或者一块高价地成交,总是会脑补“这是一种趋势”,今年房价2万、明年房价3万、后年房价4万....
但实际情况可能并不如此!无论是新盘还是二手,涨价是趋势,但并不是持续的趋势。
至于市场后期的二手房走势如何,如果“存量房贷利率下调”这个问题可以落定,那么成交大概率还是会持上升通道。
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